本文摘要：随着中国社会经济的飞跃发展，居民人均收入水平的提升，汽车和住房沦为城镇居民消费的两大热点，城郊购物中心也就应运而生了…在地方政府显然，城郊商业项目的建设速度可以突显该城市的城市化进程以及当地人民生活水平的提升，从而提高城市整体形象…特别是在是在当前住宅市场频遭调控的情况下，地方政府堪称希望开发商建设商业项目，增进其经济发展…追究责任城郊商业和新城开发区项目大大首演空城计的根源是没产业链的支谨防城市综合体首演“空城计”“但凡有城市的地方奇特就有城市综合体”是我国城市商业建设的真实写照。

随着中国社会经济的飞跃发展，居民人均收入水平的提升，汽车和住房沦为城镇居民消费的两大热点，城郊购物中心也就应运而生了…在地方政府显然，城郊商业项目的建设速度可以突显该城市的城市化进程以及当地人民生活水平的提升，从而提高城市整体形象…特别是在是在当前住宅市场频遭调控的情况下，地方政府堪称希望开发商建设商业项目，增进其经济发展…追究责任城郊商业和新城开发区项目大大首演空城计的根源是没产业链的支谨防城市综合体首演“空城计”“但凡有城市的地方奇特就有城市综合体”是我国城市商业建设的真实写照。好像一夜之间，城市综合体如雨后春笋般来袭，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市也都走起了“mall”步，前赴后继踏上这条潮流路。尽管资历深，但产业的南迁，低收入、居住于的郊区化，城市化发展量和质的外延，城市半径的伸延都为其获取了沃土。

由于城郊商业项目需要符合政府业绩的价值和开发商低价拿地成本的双赢目标，如早在2008年，杭州就明确提出要建设100个多功能城市综合体的宏伟目标，几乎没意识到城市综合体可能会“水土不服”或脱离实际消化能力。随着中国社会经济的飞跃发展，居民人均收入水平的提升，汽车和住房沦为城镇居民消费的两大热点，城郊购物中心也就应运而生了。在地方政府显然，城郊商业项目的建设速度可以突显该城市的城市化进程以及当地人民生活水平的提升，从而提高城市整体形象。

特别是在是在当前住宅市场频遭调控的情况下，地方政府堪称希望开发商建设商业项目，增进其经济发展。市场的市场需求和区域发展的拒绝，增进了政府、开发商、投资商对商业项目的推展，为大城市商圈更进一步挤满以及分化，郊区商圈加快构成，二三线城市的商业升级、购物中心等高级别的商业物业全面发展等获取了源动力。但由于开发商和地方政府两方皆过分注目商业地产，一些二三线城市城的郊商业项目早已经常出现了短路现象。

减缓城市化，前进城郊建设无可厚非，但一直要明白的是，一个商业项目的顺利各不相同消费者的接纳。夸奖与很差，是后期的经营承托要求的，漂亮而不中用是不不切实际的。一个几乎没支撑力的市场，辟一个大型的购物中心，凭空建建构一座空城，最后只不会惨不忍睹。

也有乐观者疑惑，为什么不有可能，美国不是顺利了吗？要告诉，我国那些告终的项目，例如华南mall从当初的轰轰烈烈到不可收拾，虽然经历多番调整，但还是冷清如常，稍有的起色还是没拉起它，未来依然不容乐观。为什么美国的城郊购物中心、城市综合体可以顺利，而中国的华南mall却告终了，显然在于定位城市与美国的有所不同。商业项目最重要的就是地段与商业环境，而非凭空建构的一个市场，商圈是多个元素起到下逐步形成的并不是人为在短期人一哄而出的，建构市场和大自然构成的市场是无法相提并论的。

华南mall这一路走过充满著缺失，先天不足的地理位置、研发战略的本末倒置、经营管理的杂乱无章，生搬硬套国外mall的选址理论和国外的消费习惯等都是导致其相当严重犯规的原因。作为二线城市的杭州，近年来房地产市场的发展势头也是有目共睹的，大型商业综合体的建设沦为了杭州“从大城市向大都市”改变的催化剂，多城市中心代替了原本的单一格局，但也不是所有的建设都是有价值的。例如，杭州城郊商业建设中最典型的九堡商圈，目前早已竣工为一个极大的专业市场集群，还包括有四季青服装交易中心、红星美凯龙、恒大建材市场等20余个项目，大饼是就越卖越大了，但空置率也很高。

虽然一个新城区商业氛围的培育有一定的时间跨度，但政府盲目的规划研发，开发商的过度悲观，最后还是造成了开业后人气严重不足，甚至有的商家了增加损失采行了搬出市场的对策。由此，我们也可以认识到并不是所有的商业项目都是需要造就城市的发展的，有的甚至不会带给不必要的损失，失调区域商业发展的规律。

以下将从开发商、政府规划两个方面来分析城郊建设大大首演空城计，空置率低企的原因：一、研发思维：在商业项目的研发模式上执着短期利益，同时乐意执着大体量，没深入研究业态、功能、电磁辐射半径、招商、运营的难题；研发资金相当严重缺少，寄希望于“较短、平、慢”的研发模式来发展商业地产。整体运作上又是轻销售、重招商，轻房地产开发思维，重商业地产长年报酬理念等这一切牵头变换可谓了首演“空城计”的恶果。例如，在杭州、天津、苏州、成都等经济繁盛的二线城市，开发商为了守住商业资源和发展先机，乘机转入商业地产，短期供应，特别是在是高级别的商业设施如购物中心等大幅度下降，早已经常出现了价格和空置率实时下降的现象。城郊项目多是花上了九牛二虎之力，伤筋动骨才把新城辟一起的，结果只是戏了一出“空城计”，其后果是极为相当严重的。

二、政府不道德：对城市发展规划的可行性研究缺少，对商业地产的市场化了解过于，对城市商业网点规划的实行力度严重不足，过分侧重房地产开发本身，而对商圈的构成规律了解匮乏；城郊商业发展没统一的规划，土地资源管理、商业项目规划、商业网点布局各自为政，缺少协商，整体没构建统一的规划和利益分配的均衡。即使是有规划，也仅有是基本符合了地方政府的利益必须，而忽略了开发商、投资者、经营者的利益分配平衡点，最后可谓了“招商无以、融资难、运营无以”三座大山。例如，一些地方政府在城市建设中乐意拍脑袋做规划，盲目执着扩展，热衷建新城，贪大求洋。结果商家寥寥无几，新城区最后变为荒草地；有的即便修建了一栋栋大楼，但空置率十分低，所谓的新区也只不过是一个空架子；甚至有的地方政府，在新区建设中招不出商，谓之将近资，最后不能特地上场，通过财政投入建设办公楼，提高人气。

如此种种，城郊商业项目的建设不过是地方政府编剧的一出“空城计”罢了。三、追究责任城郊商业和新城开发区项目大大首演空城计的根源是没产业链的承托、没科学的规划设计、没服务百姓的掌权理念所导致的。轰轰烈烈的城郊商业项目建设原本是不应市场必须而积极开展的，却频现诸多问题。

鸿伟摩尔多年来仍然致力于商业地产的研究，对于城郊商业项目大大首演“空城计”也是十分难过的。鸿伟摩尔指出，地段是商业项目经济命脉的最重要因素，建筑规模要根据市场容量来掌控，建筑布局不应创意国宅，功能规划要空缺市场空白点。只有通过大大的调整，才能使商业项目的发展更加相似确实的市场必须。

城郊商业项目的建设要均衡好开发商、投资商、政府三方之间的利益，就不应通过设置项目研发门槛来均衡。例如，大体量商业体中主力店必需占到总建筑面积的50%以上，提升休闲娱乐、餐饮、娱乐、文化等功能业态的比例；在开业后的两年内抽养鱼、精心管理，引人注目以“人气”为本，有人气，才有商机，才有财气；对不具备以长年经营为投资报酬方式的理念，不具备70%的研发自有资金实力的开发商，不容许其转入。

通过政策引领，侧重长年目标，以龙头企业、品牌企业、资本实力企业为选用目标展开精心引领，发售中、长年利益顾及结合的研发模式。研发过程中认同客观规划，无法以政绩形象功能替换商业服务的功能。

在项目构成人气，基本确认商业地位时，开始逐步调整业态比例，谋求研发收益报酬。因为商业地产是风险大、周期长、艰难多的行业，不会让很多开发商无以走。总体来说，专业的运营管理是商业项目长年可持续发展的最重要确保，是在城郊商业项目建设过程中超过拟合的最重要确保。

要从商业地产中利润，就必需有更加近的眼光、更加精细的仔细观察，从现状看未来。

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