本文摘要： 2018年4月24日，泰禾集团（000732.SZ）公布2017年年度报告。

2018年4月24日，泰禾集团（000732.SZ）公布2017年年度报告。泰禾的销售金额，可谓谜一样的不存在。

泰禾上一次在年报中发布销售数据的时间是2013年，隐蔽了四年的秘密不已令人奇怪。在2017年底，泰禾董事长黄其森曾对外回应，公司将要转入千亿俱乐部，且2018年目标直指两千亿。此番言论彼时引发千层浪，但随后泰禾在恢复深交所面谈时称，上述财务数据构建具备不确定性，归属于黄其森对于泰禾发展的目标和愿景，不包含对泰禾的预测和允诺。

数据来源：亿翰智库据亿翰智库数据表明，2017年泰禾房地产销售金额为881亿元，比起2016年265.4亿元快速增长232%，预售面积为393.37万平方米，比起2016年111.52万平方米快速增长252.7%。扣非净利润16.38亿 利息支出8亿数据来源：年报透露数据、Wind报告表明，2017年泰禾集团构建营业总收入243.31亿元，同比快速增长17.38%。其中，核心业务房地产构建产品收益230.69亿元，结转面积122.39万平方米，住宅地产构建销售收入164.61亿元，结转面积89.68万平方米，平均价格每平方米18355元。

分区域看，北京区域方位未止下降颓势，收益与毛利率倒数第三年双双暴跌。收益增加31.01%至38亿元，同时毛利率仅有18.52%，同比增加1.76个百分点；大本营福建收益下降33.24%至145亿元，毛利率下降2.51个百分点至30.58%；华东区域收益下降35.55%至59亿元，毛利率为25.61%，大上涨18.75个百分点。公司构建归属于上市公司股东净利润为21.24亿元，同比快速增长24.43%，扣非净利润为16.38亿元，同比快速增长60.51%。

利息支出大约8.04亿元，由此导致财务费用较上年同期大幅提高90.50%，利息资本化金额高达71.03亿元。年报表明，泰禾集团2017年每股收益减至1.71元，较2016年1.37元快速增长24.8%。

同时公司要求向全体股东每10股派找到金红利2.20元人民币(含税)，合计人民币2.74亿元。而相比于2015年、2016年的向全体股东每10股派找到金红利1.00元下跌1.20元，涨幅为120%。

负债率创意低 或与高端住宅有关数据来源：年报透露数据、Wind企业负债方面，泰禾集团2017年超过新纪录。年报表明，泰禾集团2017年资产总额突破2000亿元，超过2064.21亿元，同时2017年总负债超过1813.02亿元，资产负债率下降至87.83%，清净负债率由2016年的229%下降至2017年的385%。这也许与泰禾主打的高端“院子系由”产品线不无关系。公司的期内预收房款减少金额大约为70.28亿 元，正处于同规模公司中的较低水平；房地产产品收益230.69亿元，合计300.97亿元，除以由亿翰获取的881亿元年度销售额，泰禾2017年回款率约为34%。

同时值得注意的是，2017年泰禾集团存货周转天数较2016年下跌800多天，超过2346.81天，存货周转率0.15，流动比率倒数三年突破2，2017年超过2.03。可见其高端产品因所含分期付款承销的方式，周转速度较快，且预收款金额与回款速度较低。年报表明，泰禾集团现金及现金等价物为132.43亿元，但是短期借款超过218.16亿元，一年内届满的非流动负债为212.60亿元，合计430.76亿元，面对较小的短期债务压力。融资方面，泰禾期末融资金额为1354.94亿元，其中银行贷款占到比下降21.15个百分点至19.91%，成本为7.14%；非银行贷款占到于多约61.24%，成本高约8.67%；公司债（3-5年）占到比18.85%，成本为7.27%；综合平均值成本为8.10%，融资成本较高。

值得注意是，黄其森在发布其2018年两千亿销售目标时，同时称之为公司将谋求在2018年上半年减少负债率至79%、全年降到75%。待研发土地面积增加29.87% 物业平均值出租率减至92.63%数据来源：年报透露数据、Wind土地储备方面，2017年泰禾集团新的转入郑州、合肥、济南、太原、南昌、武汉、广州、石家庄等重点城市，更进一步增大了公司在核心城市的战略布局，报告期内，公司土地扩展全面转至到以收购居多的阶段。

泰禾集团报告期内总计提供36个优质项目，其中有26个项目是通过收购及出售资产的方式提供。公司在长三角提供了还包括南京青龙山项目、昆山项目、句容项目在内的11个项目，乃追加最多项目区域。报告期内，公司在项目提供上合计投放资金552.40亿元(不含土地拍卖会和并购资产)，是其全年房地产收益的336%。

共计提供土地792.80万平方米，计容建筑面积为1069.21万平方米。值得注意的是，2017年泰禾集团待研发土地面积为509.85万平方米，比起2016年的727.00万平方米上升29.87%。2017年，泰禾集团商业地产构建销售收入66.08亿元，结转面积32.72万平方米。

此外，2017年泰禾物业总租赁面积为35.8万平方米，平均值出租率约92.63%。值得注意的是，2017年泰禾租赁的物业项目中，北京泰和中央广场的出租率仅有为70%，近高于其92.63%的平均值出租率。

对于2018年发展，泰禾集团回应将之后以“高品质下的高周转”为经营导向，以利润为中心，计划构建房地产销售规模再行上新台阶，更进一步建构“有质量的泰禾速度”，致力打造出房地产行业第一品牌，力争早日转入房地产行业第一梯队。

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