本文摘要：易居研究院数据表明，8月，40个典型城市土地成交价溢价率 17.3%，这一数字刷新39个月来的新高，与去年同期相比上升20.9个百分点。

易居研究院数据表明，8月，40个典型城市土地成交价溢价率 17.3%，这一数字刷新39个月来的新高，与去年同期相比上升20.9个百分点。土地市场胃痛持续。近日，多家机构公布了8月土地市场涉及数据。中国指数研究院数据表明，8月，全国 300个城市共计成交价土地面积7322万平方米，同比扰减1%。

土地出让金总额则为3516亿元，同比小幅减少4%，数据涨幅收窄显著。溢价率则持续上升。8月，全国300个城市土地平均值溢价率为9%，较上月增加5个百分点，较去年同期上升21个百分点。

易居研究院研究员沈昕回应，1-8月，40个典型城市总计土地成交价面积同比增幅小幅不断扩大，总计土地出让金收益增幅持续收窄，成交价均价也倒数5个月同比暴跌，土地成交价溢价率创39个月新高，整个市场呈现出降温态势。在调控趋严和金融环境渐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将渐渐激化，预计全国的土地市场仍不会渐渐降温。土地市场整体降温从机构公布的8月数据来看，尽管成交量与成交价总金额依旧缔造历史新纪录，但土地出让金增幅收窄、溢价率持续低位，土地市场降温越发显著。从土地出让金的角度而言，尽管依然保持于是以快速增长，但涨幅上升的态势依旧恒定。

中国指数研究院的数据表明，1-8月，全国不受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元，同比增加大约21%，比上月的23%有百分点上调。从当月数据来看，增幅收窄则更加显著。

8月，300城整体出让金总额为3516亿元，同比下跌4%，这一涨幅比7月的9%有较大幅上升。另外，从土地成交价价格、溢价率等关键价格指标来看，房企拿地态度更为理性慎重。易居研究院的数据表明，在土地流拍激增与三线城市土地成交价比重减少的影响下，8月，不受其监测的40个典型城市土地成交价均价为4472元/平方米，环比暴跌 2.9%。

值得注意的是，这已是土地出让均价倒数5个月同比暴跌。溢价率方面，易居研究院数据表明，8月，40个典型城市土地成交价溢价率 17.3%，这一数字刷新39个月来的新高，与去年同期相比上升20.9个百分点。对比2017年同期，房企拿地早已开始胃痛。

中原地产首席分析师张大伟认为。张大伟指出，首先，各地楼市调控加码，尤其是土地的容许增大，当下主流一二线城市都有针对土地禁售缩面积、缩设施的拒绝，使得房企拿地出有溢价的可玩性更加大。其次，房企拿地分化，龙头房企融资可玩性小，拿地更加集中于。第三，为了减少风险，更加多的房企拿地形式从之前的招拍挂渐渐转入股权交易市场。

同时，也有机构认为，上半年的土地市场火热，与龙头房企销售回笼资金充足，杠杆率之后提高有关。在降杠杆背景下，这一态势或者下半年步入反败为胜。中信证券指出，上半年企业之后特杠杆，A股房地产上市公司2018年中期清净负债率超过101.9%，多达去年底94.3%的水平。

而随着市场去化速度减缓，企业转而乐观，预计下半年板块拿地资金投入将负增长，而整体杠杆率或有所上升。区域分化显著尽管土地市场整体趋冷，从区域来看，一些热点城市开始胃痛，另一些热点三四线城市，则在政府增大供应和房企大力转入的双重推展下，土地市场经常出现转好。易居研究院数据表明，8月，洛阳、合肥、北海、宁波和金华等二三线城市的溢价率较高，而土地禁售政策严苛的上海、青岛、深圳等10个城市，8月土地出让溢价率都为0。

其中，以2216.2亿土地出让收益位居前8月全国第一，今年以来土地市场持续疯狂的杭州，近期土地市场降温也引发注目。8月27日，杭州集中于转让主城区3宗宅地，分别以3%、2%、0溢价率成交价。而从整月来看，截至8月28日，杭州顺利转让了24宗土地，零溢价的土地超过15宗。而2017年广泛供应紧绷的珠三角地区，则在今年下半年增大了供应力度，土地市场转好显著。

数据表明，1-8月，佛山构建土地出让金超过740亿，位列全国第五。2017年供地较较少的东莞，则在前8月已完成土地出让金170亿，同比快速增长近400%，其中，今年8月单月已完成的土地出让金就多达百亿。有珠三角地区的房地产从业人士告诉他21世纪经济报导记者，东莞等地的消化周期长年在12个月以内，市场亟需减少土地供应以符合市场需求。

优房超强东莞总经理李玲玲认为，近两年珠三角核心城市经常出现土地供应断层的现状，上半年基本都是零星供应或者零供应，下半年才增大供地体量，构成近期经常出现土地热潮的错觉。而二三线城市是品牌房企重点转入的区域，特别是在珠三角核心城市都是在地处湾区核心的制造业与经济强劲市，堪称兵家必争之地。

实质上，尽管在政策容许下，佛山、东莞等地的土地溢价率比较过去较低。但房企争相涌进的背景下，一些非核心区域的土地开始受到注目，量升价大位形势显著。

以佛山为事例，一家上市房地产代理公司辖下机构的佛山负责人告诉他21世纪经济报导记者，大湾区受到影响政策大大实施、湾区城际交通日益便利的大背景下，今年更加多开发商不愿在佛山单价更加较低的非出租汽车区域拿地。三水、高明等过去被指出更为偏僻的区域今年都受到房企注目，争相创下当地楼面地价纪录，甚至湾区城市中研发程度低于土地存量仅次于的肇庆，也在沦为各品牌房企争夺战的焦点区域。

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